Declaração de Encargos de Condomínio
Se está a vender a sua casa, tenha atenção a este artigo.
Desde ontem, 10 de abril, a declaração do condomínio relativamente aos encargos da sua fração faz parte dos documentos obrigatórios na venda de casa.
Devido à entrada em vigor da lei nº8/2022 de 10 de janeiro, desde ontem, 10 de abril, passa a ser obrigatório a existência de uma declaração do condomínio relativa aos encargos relativos a fração em venda.
Com a lei n.º 8/2022, que revê o regime da propriedade horizontal e altera o Código Civil, entram em vigor algumas alterações importantes relativas aos condomínios.
Para além do funcionamento dos mesmos, como às novas responsabilidades do administrador do condomínio e a possibilidade de realizar assembleias não presenciais, existe também a obrigação de comunicar aos potenciais compradores a situação das contribuições de cada fração nas contas do condomínio.
Esta declaração de encargos de condomínio é obrigatória para vender ou doar.
Na anterior situação, a responsabilidade relativa às dívidas anteriores à aquisição do apartamento era do anterior proprietário, mas não deixam de ser um problema, sobretudo se as dívidas forem avultadas ou estiveram ligadas a obras necessárias ou à reparação e manutenção de elevadores.
Com a entrada de vigor da nova lei e para evitar problemas posteriores e a transação seja transparente, é obrigatório que o vendedor entregue a declaração de encargos de condomínio ao potencial comprador (ou à agência imobiliária).
Este documento (nos termos do artigo 3.º que altera o artigo 1424.º-A do Código Civil), tem de ser apresentado na escritura de compra e venda à semelhança dos demais documentos. Assim, é mais um documento obrigatório na venda da casa.
Não é obrigatório no caso do arrendamento, já que nestes casos os encargos relativos ao condomínio continuam a ser da responsabilidade do proprietário.
Se pretender vender ou doar a sua casa tem de pedir ao administrador do condomínio que emita uma declaração escrita, no prazo máximo de 10 dias seguidos a contar do seu pedido.
Nessa declaração deve conter todos os encargos relativo à fração em causa, nomeadamente:
-Respetiva natureza (por exemplo, quota do condomínio, contribuição para o fundo de reserva, verbas extras aprovadas para obras de partes comuns)
-Montantes
-Prazos de pagamento
Se existirem dívidas, estas devem constar da declaração identificando também a natureza, montante e data do pagamento em falta.
Com a nova lei, a responsabilidade de pagamento de obras em partes comuns é devida por quem as aprova (artigo 1424.º). Ou seja, por quem era proprietário da fração na altura de deliberação. Este valor, a existir, tem de constar na declaração a emitir pelo administrador do condomínio.
No caso, de se decidir substituir os elevadores, e o valor for imputado a cada fração (em função da permilagem) este valor é devido pelo si e não pelo comprador. Isto mesmo que as obras se realizem já depois de ter vendido o apartamento.
Ao prescindir da declaração o comprador aceita as dívidas tornando-se um dos aspetos mais importantes para quem está a comprar uma casa.
Anteriormente as dívidas existentes à compra eram da responsabilidade do vendedor. O comprador era apenas responsável pelo pagamento dos encargos posteriores. Mas, com a entrada em vigor desta lei, a situação altera-se.
A apresentação da declaração de encargos de condomínio é obrigatória na altura da escritura. Sem ela, a mesma não se pode efetivar, a menos que o comprador prescinda (assumindo as dívidas que possam existir).
No caso da situação anterior, se o comprador declarar expressamente na escritura de compra e venda (ou em documento particular autenticado) que prescinde da apresentação desta declaração, está a aceitar que eventuais dívidas que existam são da sua responsabilidade. Ou seja, vai ter de as pagar.
Acontece o mesmo no caso de doações, se o donatário prescindir da declaração está a assumir a dívida do doador.
A partir de 10 de abril se vender a sua casa necessita de mais um documento (declaração de encargos de condomínio), mesmo que já a tenha colocado à venda antes.
Atualmente são necessários os seguintes documentos para efetuar a venda do imóvel:
-Certidão do Registo Predial
Confirma a titularidade do imóvel. Tem todo o historial do seu imóvel incluindo os registos existentes. Pode obtê-la junto da Conservatória do Registo Predial ou na plataforma Predial Online e tem a validade de seis meses.
-Caderneta Predial
Neste documento está descrição e localização do imóvel bem como o seu valor patrimonial. Contém a identificação do proprietário e serve de base para o cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis. Pode obtê-la gratuitamente no Portal das Finanças.
-Licença de Utilização
Esta licença tornou-se obrigatória para imóveis construídos depois de 1951. A emissão é da responsabilidade da Câmara Municipal da área onde se situa o imóvel e identifica o tipo de utilização permitida para determinado edifício ou fração: habitação não habitação. No caso de não a ter, basta pedir a emissão de uma segunda via.
-Ficha Técnica da Habitação:
Só é obrigatória para imóveis construídos depois de 2004. Contém informações relativas ao projeto arquitetónico do imóvel bem com as suas características técnicas. Mas, inclui também alterações realizadas na construção do imóvel. Pode obter junto da Câmara Municipal da área do imóvel.
-Certificado energético
Desde 2013 este documento é obrigatório. É emitido por técnicos autorizados de Agência para a Energia (ADENE) e avalia a eficiência energética do imóvel, numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). A informação deste documentos deve ser lida atentamente, já que identifica as causas de uma eventual pior classificação energética, indicando soluções e custos para cada uma, assim como o impacto final na classificação, caso as melhorias sugeridas forem efetuadas.
– Direito de legal de preferência
Para dar cumprimento ao direito de preferência dos Municípios, Regiões Autónomas e Estado em zonas de pressão urbanística, os proprietários são obrigados a usar os processos de comunicação já utilizados nas outras situações em que existe esse mesmo direito de preferência, ou seja, pela plataforma “casa pronta” do IRN, previsto no Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de julho, na sua redação atual, que garante a desmaterialização e simplificação deste procedimento. O prazo para exercício desse direito de preferência pelas referidas entidades públicas é de 10 dias. Se os Municípios, Regiões Autónomas e Estado nada disserem nesse prazo, então considera-se não terem exercido a preferência, assim como se for manifestada, de forma expressa, a intenção de não exercer o direito legal de preferência, essa sua decisão não pode ser posteriormente alterada.
– E a declaração de encargos de condomínio
